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一二线城市房价涨幅继续回落 房地产投资转向三四线城市

时间:2017-06-20 02:30:21     发布:M房网   点击:

19日,国家统计局发布了5月份70个大中城市住宅销售价格统计数据。数据显示,5月份一二线城市房价平均涨幅继续回落,15个一线和热点二线城市新建商品住宅价格同比涨幅全部回落,9个城市环比下降或持平。

楼市调控效果继续显现

国家统计局城市司高级统计师刘建伟解读数据时表示,5月份,因地制宜、因城施策的房地产调控政策效果继续显现,15个一线和热点二线城市房地产市场基本稳定。从同比看,15个城市新建商品住宅价格涨幅均比上月回落,回落幅度在0.5至6.4个百分点之间。从环比看,9个城市新建商品住宅价格下降或持平;5个城市涨幅在0.5%以内。

70个大中城市中,一二线城市房价同比涨幅持续回落。5月份,70个城市中新建商品住宅和二手住宅价格同比涨幅比上月回落的城市分别有29和18个。其中,一二线城市同比涨幅回落尤其明显。据测算,一线城市新建商品住宅和二手住宅价格同比涨幅均连续8个月回落,5月份比4月份分别回落2.2和1.7个百分点;二线城市新建商品住宅和二手住宅价格同比涨幅分别连续6个月和4个月回落,5月份比4月份分别回落0.8和0.5个百分点。

同时,70个大中城市中房价环比下降及涨幅回落城市个数均有所增加。5月份,70个城市中新建商品住宅价格环比下降的城市有9个,比上月增加1个;涨幅回落的城市有26个,比上月增加3个。二手住宅价格环比下降的城市有7个,比上月增加2个;涨幅回落的城市有30个,比上月增加8个。

易居研究院智库中心研究总监严跃进对南方日报记者表示,70城房价指数环比增幅为0.8%,相比4月份0.7%有微增,说明抑制房价的任务依然需要加大。尤其是对于部分不限购的城市来说,近期出现了各类炒作的现象。包括此前发改委公布的5月份价格投诉的案例来看,中小城市近期一手房价格出现了炒作现象,比如说一房多价、变相加价等现象,这都是后续需要继续管控的。

不同类型城市间市场分化明显

1—5月份,商品房销售面积54820万平方米,同比增长14.3%;商品房销售额43632亿元,增长18.6%。相比去年4月的高点,两项销售指标增速回落幅度分别达22.2和37.4个百分点。

交通银行金融研究中心高级研究员夏丹对南方日报记者表示,目前需求趋于观望,市场成交增速大幅回落。当前调控政策呈现“限购+限贷+限价+限售”的“四位一体”严控状态,各地收紧措施还在陆续推出。随着调控效应持续发酵,市场预期逐渐由疑问被引导向认同并习惯这种节奏,更多紧缩政策的出现和调控范围的扩容也多在市场预期之中。

此外,去年银行将信贷资源大量投放到住房按揭贷款上,新增个人房贷占新增贷款的比重曾一度高达39.2%,出现过度扩张倾向。夏丹认为,今年金融端“去杠杆”扼住了房贷失控的苗头,房贷投放额度将在总量控制目标下大幅削减。同时叠加市场流动性趋紧下资金成本上升,倒逼银行通过提高定价的方式重新调配资产。预计今年个人住房贷款规模和占比双双下降,重点地区首套、二套房贷平均利率将明显上调。

值得注意的是,不同类型城市间的市场分化明显。严跃进表示,从环比数据看,一线城市环比下跌,二线城市环比持平,三线环比扩大,这也体现了当前楼市的特点,一线城市总体降温,二线城市市场有分化,弱房价和热房价城市相互牵制,三线城市总体升温。此类环比数据在同比数据上也得到了反应,即三线城市同比增幅继续扩大,这个走势和一二线城市是不一样的。

房地产开发投资增速回落

1—5月份,全国房地产开发投资37595亿元,同比名义增长8.8%,是年初以来的首次增速回落。

夏丹认为,房地产投资增速下行趋势确立。商品房成交同比增速下行已满一年,这次开发投资相对成交的滞后期比以往更长,自年初起逆势上升,直到5月才有“刹车”迹象。在行业下行的小周期中,房地产投资在上半年出现的高增长难以为继。

夏丹同时认为,开发投资情况虽然下滑但也不会太差,但增速为滑落而非跌落。这主要得益于土地供应规模的扩大。今年以来,土地成交面积增速一改数年徘徊在零值以下的颓态,1—5月份同比增长了5.3%,强三线土地溢价提升。

在抑泡沫和去库存双核并行的背景下,不少房企将目光转向了以去库存为依托的部分三四线城市。土地购置和去库存政策的对冲,将减缓开发投资增速下降的速度,下行空间相对有限,预计全年增速在5%左右。

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